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  • Photo du rédacteurCécile RILHAC

Transformation des bureaux en logement : les députés votent une proposition de loi

Aujourd’hui, l’Assemblée nationale a adopté, à l’unanimité, la proposition de loi la transformation des bureaux en logements, en première lecture.



Nul ne peut ignorer les difficultés que les Français rencontrent pour se loger à coût abordable, en particulier au sein des communes les plus attractives, dites zones tendues. Cette situation, que l’on peut légitimement qualifier de « crise du logement », intervient alors que le prix des loyers a connu une hausse ininterrompue depuis quarante ans, entre 1984 et 2020, notamment dans le parc locatif privé. À qualité constante, les loyers des logements ont été multipliés par 2,6 durant cette période dans ce secteur. Les taux d’effort des locataires du parc privé et du parc social ont ainsi connu de fortes hausses pour atteindre respectivement 28,4 % et 24,1 % entre 2001 et 2013. Le taux d’effort varie évidemment fortement avec le niveau de revenus des ménages. Il est par définition plus élevé pour les ménages les plus pauvres. Dès lors, de nombreuses Françaises et Français n’arrivent plus à se loger à l’année à proximité de leurs emplois. Par conséquent, ils sont obligés de s’éloigner des cœurs de ville pour vivre en périphérie de leurs zones d’activité ou de leurs attaches familiales.


L’un des freins à la création de nouveaux logements a été identifié : il s’agit de la difficulté à transformer les bureaux en logements. En effet, le développement du télétravail et des bureaux flexibles depuis la crise de la covid‑19 et dans les années à venir ouvre de nouvelles possibilités pour la fourniture d’habitations supplémentaires. Depuis deux ans, le taux d’occupation des bureaux a ainsi diminué de 5,4 %, provoquant un ralentissement de la demande dans ce secteur. Dans ce contexte, saisir cette opportunité de l’augmentation de la vacance des bureaux pour les transformer en logements constitue une première piste pour répondre aux enjeux actuels du logement. Or ce type d’opération reste marginal : entre 2015 et 2019, seul 0,99 % de la superficie des nouveaux logements provenait d’anciens locaux à usage commercial, ce qui s’explique notamment par l’existence de certains freins juridiques identifiés en la matière. En Île-de-France, il y a environ 4,5 millions de mètres carrés de bureaux vides.


Cette proposition de loi vise donc à simplifier le droit pour faciliter ces opérations de transformation, en facilitant le plan local d’urbanisme par les maires, afin de leur permettre d’autoriser plus facilement et donc rapidement la création de logements dans des zones qui ne sont pas affectés à l’usage d’habitation dans le PLU. Elle incite également les maires à valider le changement d’usage des bureaux en logements en assujettissant ces opérations à la taxe d’aménagement.


L’ article 1er se destine à créer une dérogation décidée par l’autorité compétente en matière d’urbanisme pour autoriser, sous conditions, la transformation de bureaux en logements lorsque le plan local d’urbanisme ne le permet pas.


Les articles 2 et 3 visent à laisser la possibilité aux maires des communes sur lesquelles des opérations de transformation de bureaux en logements ont lieu, d’assujettir ces opérations à la taxe d’aménagement afin de prévenir tout préjudice induit sur les frais d’investissement dans des équipements collectifs, même lorsque ces opérations n’entraînent pas d’augmentation de la surface.


L’ article 4 vient ajouter un nouvel article après l’article L. 431‑4 du code de l’urbanisme, afin de créer un permis de construire à destinations successives, qui serait délivré à un instant unique et permettrait aux surfaces d’un bâtiment d’évoluer entre plusieurs destinations.


L’ article 5 ajoute à l’article L. 2171‑2 du code de la commande publique la faculté pour les CROUS de recourir sans condition à la conception‑réalisation.


L’ article 6 a pour objet de modifier la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en permettant à un copropriétaire de changer l’usage de ses parties privatives, d’un usage tertiaire vers un usage d’habitation, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ne puisse s’y opposer.


L’ article 7 permet de faciliter la modification de la répartition des charges spéciales de copropriété qui résulterait d’un changement d’usage de bureau en logement, en assouplissant la majorité de vote imposée par la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.


Cette proposition de loi doit maintenant être examinée au Sénat.

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