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  • Photo du rédacteurCécile RILHAC

Rénovation de l’habitat dégradé : l’Assemblée nationale vote un projet de loi

Ce lundi soir, l’Assemblée nationale a massivement voté, en première lecture, en faveur du projet de loi n°1984 relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, par 126 voix pour et 1 seule voix contre.




En France, entre 500 000 et 520 000 logements du parc privé sont aujourd'hui considérés comme potentiellement insalubres. Les difficultés croissantes pour un nombre important de copropriétés et les limites des outils existants pour gérer ces situations sont manifestes depuis le milieu des années 90 : multiplication des situations d’urgence, dégradation rapide des grands ensembles, notamment dans les quartiers politique de la ville (QPV), ainsi que de petites copropriétés situées dans les centres villes ou les faubourgs. Le traitement des copropriétés en difficulté est devenu une préoccupation pour les pouvoirs publics qui ont orienté d’abord leur action sur le traitement de l’urgence. Or, actuellement, les programmes de traitement des copropriétés dégradées et en difficulté s’étalent sur plusieurs années – entre 5 à 10 ans pour les programmes de redressement (opération programmée de l’habitat, plan de sauvegarde...) voir 20 ans et plus pour les programmes impliquant la transformation de grandes copropriétés au sein d’un quartier.

 

L’ambition du projet de loi relatif à l’accélération et la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est en premier lieu de moderniser les outils à la main des collectivités et des opérateurs pour permettre une intervention le plus en amont possible sur le bâti dégradé, notamment en élargissant le champ de travaux pouvant faire l’objet d’une opération de restauration immobilière (article 1er), en créant un régime de concession spécifique aux copropriétés dégradées (article 6) et en facilitant le recours au droit de préemption urbain dans le cadre du traitement de ces dernières (article 7). Il vise également une simplification des procédures judiciaires et administratives relatives aux copropriétés en difficulté en facilitant l’ouverture de la procédure du mandat ad hoc, qui permet de redresser les copropriétés en mauvaise gestion financière (article 5), en facilitant la scission des très grandes copropriétés en plusieurs syndicats, ce qui permet d’optimiser la gestion du redressement de ces dernières (article 10) et en simplifiant la reconnaissance de l’état de carence (article 13).

 

Ce projet de loi fait suite au plan « Initiatives copropriétés » lancé en 2018, qui a permis de requalifier 88 000 logements et au rapport pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne des deux Maires Mathieu HANOTIN et Michèle LUTZ, remis fin octobre 2023 au Ministre délégué chargé du Logement.

 

Le projet de loi redéfinit les critères permettant de caractériser l’état irrémédiable de l’insalubrité ou de l’insécurité d’un bâtiment (extension du champ des travaux pouvant faire l'objet d'une opération de restauration immobilière - ORI). Il introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif, plus souple et plus simple, pour le financement des travaux essentiels à la préservation et au bon entretien de l'immeuble ou des travaux de rénovation énergétique.

 

Une nouvelle procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique des propriétaires de logements frappés par un arrêté de péril ou d'insalubrité est créée. Elle permettra l’engagement, à l’initiative des collectivités publiques, des travaux nécessaires pour éviter que la dégradation d’un immeuble ne devienne irrémédiable et conduise à sa démolition. Si les travaux prescrits par l’autorité publique n'ont pas été exécutés, cette procédure autorisera, en raison de l’urgence à réaliser les travaux, « la prise de possession anticipée moyennant l'octroi d'une indemnité provisionnelle ».

 

Afin de sécuriser le traitement des copropriétés dégradées, l'insaisissabilité des comptes bancaires de copropriétés en redressement est prévue. 

 

La procédure de mandat ad hoc est en outre facilitée. Un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées est institué. Le régime applicable au droit de préemption urbain est clarifié pour que les collectivités locales qui voudraient mettre en place un dispositif de préemption sur une copropriété dégradée puissent le faire plus facilement.

 

Le texte donne un nouvel outil aux opérateurs d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), leur permettant de solliciter une procédure judiciaire de scission forcée de grands ensembles en copropriétés ou la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires. Ainsi, lorsque l’opérateur d’une ORCOD (ou d’une opération de requalification des copropriétés dégradées déclarée d’intérêt national) sera confronté à une copropriété présentant de graves difficultés d’entretien ou d’administration pouvant compromettre sa gestion et son fonctionnement, il pourra saisir le juge pour que soit ordonnée soit la division du syndicat des copropriétaires, soit la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires. Il s'agit de déconcentrer la prise de décision au niveau de gestion le plus pertinent et, si besoin, d'isoler les immeubles les plus en difficulté de ceux pouvant faire l’objet de mesures de redressement.

 

Le projet de loi est complété par d'autres mesures, comme l'obligation d'information des copropriétaires et des occupants si un immeuble ou certains de ses logements sont concernés par des procédures de lutte contre l'habitat indigne.

 

Ce texte doit maintenant être examiné par le Sénat.

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